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제가 이번 7월말에 발표 예정인 부동산 세제 개편안 관련 뉴스를 처음 접했을 때 "또 나왔네" 하고 흘려들었습니다. 정부가 바뀔 때마다 부동산 세금이 뒤집혔던 걸 너무 많이 봐왔기 때문입니다. 그런데 이번엔 분위기가 조금 다른 것 같다는 생각이듭니다. 이재명 대통령이 직접 종합 토론회를 주재한다는 소식까지 나왔고, 방향도 꽤 명확하게 잡혀 있더군요. 그래서 관심을 갖게 된 것이고, 과연 이번엔 기존과 무엇이 다른지 제 나름대로 검증해 보았습니다.
보유세 개편, 세율이 아니라 공정시장가액비율이 핵심이다
일반적으로 세금이 오른다고 하면 세율 자체를 올리는 것을 먼저 떠올립니다. 저도 처음엔 그렇게 생각했습니다. 그런데 전문가들 분석을 따라가다 보면 이번 개편의 실질적인 무기는 공정시장가액비율 인상 쪽으로 모이고 있습니다.
여기서 공정시장가액비율이란, 주택 공시가격 중에서 실제 과세표준으로 적용하는 비율을 의미합니다. 예를 들어 공시가격이 10억 원인 주택에 공정시장가액비율이 60%라면 6억 원이 과세표준이 됩니다. 이 비율을 80%로 올리면 세율을 건드리지 않아도 납부세액은 눈에 띄게 늘어납니다. 정치적 부담이 큰 세율 인상 대신 이 비율을 단계적으로 높이는 방식이 현실적으로 가장 가능성 높은 시나리오로 평가됩니다.
종합부동산세(종부세), 즉 일정 기준 이상 고가 주택 또는 다주택자에게 부과하는 국세를 중심으로, 다주택자와 강남권·한강벨트 초고가 아파트 보유자가 가장 직접적인 영향을 받을 것으로 보입니다. 제 주변에도 서울에 두 채를 가진 지인이 있는데, 이미 매도를 고민하기 시작했다고 했습니다. 세율표가 바뀐 것도 아닌데 체감 부담이 그만큼 크다는 뜻입니다(출처: 동아일보).
▶ 요약 : 세율 직접 인상보다 공정시장가액비율 단계 인상이 유력하며, 다주택자와 고가주택 보유자의 보유세 부담이 실질적으로 커진다.
양도세와 락인 효과, 정부가 놓치기 쉬운 함정
양도세 개편 방향을 보면 장기보유특별공제 구조를 바꾸는 내용이 핵심입니다. 장기보유특별공제란 주택을 오래 보유할수록 양도 차익에서 공제해 주는 제도입니다. 현재 1세대 1 주택 기준으로 보유 기간 최대 40%, 거주 기간 최대 40%를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
정부가 검토하는 방향은 보유 기간 공제를 줄이고 거주 기간 공제를 늘리는 쪽입니다. 쉽게 말해, 오래 들고만 있었던 사람보다 실제로 살았던 사람에게 혜택을 주겠다는 논리입니다. 원칙적으로는 맞는 방향이라고 생각합니다.
그런데 여기서 제가 경험상 가장 우려하는 지점이 나옵니다. 바로 락인 효과(Lock-in Effect)입니다. 락인 효과란 세 부담이 너무 커져 오히려 매도를 포기하고 버티는 현상을 말합니다. 보유세를 올려 매물을 유도하려는데, 동시에 양도세 혜택까지 줄어들면 집주인 입장에선 팔아도 손해, 갖고 있어도 부담이라는 상황에 놓입니다. 강남에 30억짜리 아파트를 가진 고령 보유자가 양도 차익 10억에 세금 3~4억이 추가된다는 계산이 나오면, 버티기를 선택하지 않을 이유가 없습니다.
이미 우리는 비슷한 실험을 두 차례 거쳤습니다. 보유세와 양도세를 동시에 올렸을 때 매물이 줄고 전세·월세가 오르는 결과를 직접 목격했습니다. 이번 토론회에서 이 부분이 제대로 논의되기를 바랍니다(출처: 뉴시스).
▶ 요약 : 보유세와 양도세를 동시에 강화하면 매물 잠김(락인 효과)이 발생해 오히려 시장 공급이 줄어드는 역효과가 나타날 수 있다.
전세·월세 급등, 구조적 원인을 봐야 한다
세제 이야기에만 집중하다 보면 지금 임대차 시장이 왜 이렇게 된 건지 놓치기 쉽습니다. 제가 직접 주변 상황을 지켜보니 전세 가격 급등의 배경은 단순히 집주인 욕심이 아니라 공급 자체가 쪼그라들었기 때문입니다.
전세 물량은 전년 대비 28%가 감소했습니다. 공급이 줄어드는 데 반해 수요는 오히려 늘었습니다. KB국민은행이 주택담보대출 한도를 6억 원에서 3억 원으로 줄이면서, 서울 평균 아파트 가격이 10억~12억 원대인 현실에서 30~40대 신혼부부나 생애최초 구입자는 사실상 매수를 포기할 수밖에 없어졌습니다. 이들이 전세 시장에 그대로 남으면서 수요 압박이 커지고 있습니다.
전세 가격이 오르면 그다음 단계는 월세 전환입니다. 집주인 입장에서는 전세 보증금을 받아봐야 예금 금리가 높지 않으니 매달 현금이 들어오는 월세가 더 유리합니다. 세입자는 전세 대출이 막히거나 보증금을 올려줄 여력이 없으면 반전세나 월세로 내몰립니다. 월세화(月貰化)는 단순한 계약 형태 변화가 아닙니다. 가계 거주 비용이 고정적으로 늘어나면서 소비 여력이 줄고, 결국 내수 경기 전체에 부담을 주는 구조적 문제입니다.
빌라·연립주택 경매 시장에 수요가 몰리는 것도 같은 맥락입니다. 이걸 시장 호황으로 읽으면 오판입니다. 아파트에 진입하지 못한 수요자들이 선택지를 낮추면서 내려온 결과에 가깝습니다.
- 전세 물량 전년 대비 28% 감소
- 주담대 한도 축소로 아파트 매수 여력 급감
- 전세 → 월세 전환 가속화로 가계 고정비 상승
- 빌라·연립 수요 증가는 호황이 아닌 수요 이전 현상
▶ 요약 : 전세·월세 급등은 세제보다 앞서 공급 감소와 대출 규제가 만든 구조적 문제이며, 이를 함께 해결하지 않으면 서민 피해가 심화된다.
실거주자 보호, 말은 쉽지만 기준이 문제다
정부가 "실거주자 보호"를 내세울 때마다 저는 한 가지 질문을 먼저 합니다. "실거주자를 어떻게 정의할 것인가?" 이게 명확하지 않으면 정책 효과가 엉뚱한 곳으로 샐 수 있기 때문입니다.
예를 들어 은퇴 후 강남에 1 주택을 보유하고 임대 수익으로 생활하는 고령자를 생각해 보면, 이 분은 실거주자인가요, 투자자인가요? 근로소득이 없는 상황에서 보유세가 연 3천만 원 수준으로 오르면, 월세 인상 외에 현실적인 대응 방법이 없습니다. 결국 보유세 인상분이 세입자에게 전가되는 구조가 됩니다. 세 부담의 형평성 논란이 여기서 나옵니다.
일반적으로 보유세를 올리면 매물이 늘고 가격이 안정된다고 알려져 있습니다. 교과서적으로는 맞는 말입니다. 하지만 제 경험상 한국 부동산 시장에서 이 공식이 그대로 작동하는 경우는 드물었습니다. 집주인이 버틸 수 있는 여력이 있거나, 팔면 더 손해라는 계산이 서면 매물이 오히려 줄어드는 방향으로 흘렀습니다.
가계부채 문제도 빼놓을 수 없습니다. 현재 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 약 85~86%로 OECD 기준 3위 수준입니다. 한국은행이 이 수치를 80% 아래로 낮추겠다는 목표를 밝힌 만큼, 이번 주 금융통화위원회에서 금리 동결 또는 인상 논의가 치열하게 벌어질 것으로 예상됩니다. 금리가 오르면 이미 늘어난 가계부채 부담이 더 커지고, 부동산 시장 전반의 거래 위축이 심화될 수 있습니다. 세제 개편과 금리 방향을 함께 봐야 하는 이유입니다.
▶ 요약 : 실거주자 보호의 실효성은 기준 설계에 달려 있으며, 세 부담이 임대료 전가로 이어지지 않으려면 고령층·소득 취약층에 대한 별도 보완책이 반드시 필요하다.
부동산 세제 개편 체크 포인트
Q. 1주택 실거주자도 이번 세제 개편으로 세금이 늘어나나요?
A. 정부 방침상 1주택 실거주자는 이번 개편의 핵심 보호 대상입니다. 공정시장가액비율이 오르더라도 실거주 거주 기간 공제를 유지하거나 확대하는 방향으로 설계될 가능성이 높습니다. 다만 아직 최종안이 확정되지 않았으므로, 7월 말 발표 후 구체적인 수치를 확인한 뒤 대응하는 것이 바람직합니다.
Q. 다주택자는 지금 집을 팔아야 하나요?
A. 일반적으로 세제 강화 전에 매도하는 게 유리하다고 알려져 있지만, 저는 보도와 전망만으로 성급하게 결정하는 것은 위험하다고 봅니다. 양도세 혜택 축소가 함께 적용되면 락인효과로 오히려 세후 손실이 커질 수 있어, 최종 세법개정안과 국회 심의 결과를 확인한 뒤 세무사와 상담하는 것이 현실적입니다.
Q. 전세 대출도 더 조여질 가능성이 있나요?
A. 5대 시중은행의 올해 상반기 가계대출 증가분이 연간 한도의 85% 이상 소진된 상황입니다. 하반기에 은행들이 총량 규제 여력을 거의 소진한 만큼 추가 대출 한도 축소 가능성은 충분히 있습니다. 실수요 전세 대출만큼은 별도로 보호하는 방안이 논의돼야 한다는 목소리가 나오는 이유입니다.
Q. 법인 명의로 주택을 보유하면 이번 개편에서 어떻게 되나요?
A. 법인 보유 주택은 이번 개편에서 추가 규제 대상이 될 가능성이 있습니다. 개인 다주택자 규제와 함께 법인을 활용한 우회 보유를 차단하는 방향이 논의되고 있습니다. 다만 구체적인 적용 방식은 아직 확정되지 않았으므로 최종 발표를 주시해야 합니다.
종합 의견
저는 이번 세제 개편의 방향 자체는 틀리지 않았다고 생각합니다. 실거주와 투자를 구분해 과세하겠다는 논리는 명확하고, 과도한 투자 수요가 강남 집값을 끌어올렸다는 문제의식도 공감합니다. 문제는 설계라 봅니다. 보유세와 양도세를 동시에 강화하면서 락인 효과를 어떻게 방지할지 그리고 고령층과 소득 취약층의 세 부담 전가를 어떻게 막을 것인지와 실거주 기준을 얼마나 명확하게 그을지가 이번 토론회에서 반드시 나와야 한다고 생각합니다.
지금 당장 집 한 채 문제로 고민 중이시면, 7월 말 세법개정안 발표 전까지는 보도나 전망만으로 섣불리 매매·증여를 결정하지 않는 것이 좋을 것 같다는 것이 제 판단입니다. 우선 최종안을 확인하시고, 세무사 등과 구체적인 수치로 시뮬레이션해 보시는 것이 가장 현실적이고 현명한 대응입니다.